岳阳文庙：山雨一来风满楼

  主入口改变位置。翰林街为步行商业街，除紧急情况下消防车通行外，其它车辆禁止通行。在区域的主入口周围考虑设置集中停车场，停车场泊位数不少于50个。规划范围内的停车总泊位，严格按国家有关规范执行。地面不足部分设置地下停车场予以补充。
整个区域内的建筑空间组合关系与各建筑单体体量关系应相互协调。临巴陵西路的天际轮廓线的处理富有韵律，并特别注意临洞庭湖一线的天际轮廓线。
　　景区内的建筑以明清仿古风格为主，其他风格相协调，翰林街周围建筑为明清仿古风格。临洞庭北路区域内的建筑风格与翰林街的建筑风格相协调。区域内绿地率不少于30％。在文庙绝对保护范围内不允许新建建筑物，在其建设控制地带范围内，建筑密度不大于20％，容积率不大于0.3。在文庙环境协调范围内，建筑密度不大于25％，容积率不大于0.7，临洞庭北路的旅游购物及特色产品建筑密度控制在35％以内，容积率不大于1.4。临巴陵西路商贸金融区范围内建筑密度控制在40％以内，容积率控制在3以内。规划范围内的管网自成体系并与巴陵西路的城市管网相接合，排水采用雨污分流制，所有管线采用地下敷设方式进行布置。至此，整个文庙周边地区的改造规划除满足城市规划的要求外，还应满足环保、文物、人防、消防等国家有关规范规定的要求。
　　基本思路确定之后，市文化局决定采取招标方式进行征集规划方案，征集方案不少于三个，方案由权威专家评审确定。
　　今天，我们所看到的岳阳文庙景区建设的基本构想细化后就是：第一是设计方案的进一步完善。以岳阳楼景区总体设计方案作参照，文庙景区设计方案得到了进一步的完善。景区由西向为主调整为以南向为主，即主要入口设计在岳阳汉森宾馆对门，自南向北新开一条通道，按现有南低北高地势，铺设一道麻石古道。拾级而上。纵向（东西向）设计成三大带状功能板块：即第一带状区为美食娱乐休闲区。沿巴陵西路街面后退30米，形成一个带状广场，紧临广场北面建一线三至五层的古典园林建筑群，以经营美食、娱乐、休闲为主。美食又分风味小吃与大型连锁餐饮两大块。风味小吃拟与全国大型特色连锁品牌——皇城老妈风味小吃一条街的经营业主合作，集合全国100个左右的风味小吃品种，主要设在一层室内。还拟引进2家以中高档为主的大型餐饮品牌连锁店进驻，主要设在二层以上。这样就可以形成吃在文庙景区的美食风味区，再加上娱乐与休闲，使文庙第一带状区一天到晚都有较旺人气。从而彻底改变岳阳沿街小店小贩各自为战的混乱状态。第二带状区为翰林古街区。二层仿古建筑向西观洞庭、向东至文庙，以经营古玩、民俗风情产品、文化旅游特色产品为主。第三带状区为状元博物馆区。至景区制高点，设计一个方形“状元小广场”，广场北面为状元博物馆主楼，通过此楼后，进入四合院，将1300年科举制度所产生的800多名状元全部陶雕，按姓氏分厅陈列，既是状元博物馆，又是姓氏博物馆，还是陶艺博物馆，这里将成为寻根问祖、烧香拜状元的圣地。广场以东设计为范仲淹、滕子京公馆，向西建一个古典剧场和一个大型石雕龙舟馆等。
　　这一设计理念，主要立足四个基本点：一是形成独特的唐宋风格，坚持仿古不克隆，既与岳阳楼景区风格吻合，又要有文庙景区特色，突出孔教文化、科举文化、美食文化。二是整个建筑层高不超出五层，以二至三层为主，突出文庙与状元博物馆。三是以景点旅游带动，以美食休闲旺人气，形成翰林街民俗风情旅游购物一条街。四是要尽最大努力引进一些具有先进经营理念和一定规模与一定实力的经营者经营管理。
　　实现这一设计与开发经营理念，有一个重要前提，这就是要实实在在按景点要求设计，不能象一般房地产开发项目急功近利，现炒现卖，这既要考虑眼前利益，更要考虑长远利益，从长计议，作长线投资。这与商业开发有很大矛盾。西安新建成的“唐都古城”，总投资10个亿；丽江建新的古城十字街，总投资4亿多元；成都“中国诗词文化大观园”总投资5亿多元。这三个景区建设，前期都是通过各种方式以政府投入为主，完成征地拆迁、规划设计等基础性工作，然后再严格按景点规划设计要求开发建设，建成后以出让部份产权和引进战略合作伙伴为主收回投资。而如芜湖、曲阜等几个景点建设，前期以外来投资者投资开发建设为主，都建得几不像，岳阳必须汲取他们的教训。
　　2003年12月26日，岳阳市文化局与国务院直属50强企业湖南保利南方房地开发有限公司正式签订合同协议，启动景区建设前期工作。文庙景区建设，具有商业开发与文化旅游景点等公益基础设施建设兼容的特殊性，因而完全不同于一般意义上的房地产开发项目。建设过程中，谁占有主动权，谁就基本上可以控制这个项目的开发建设。这取决于投资比例大小。市文化局从保利公司借款拆迁，保利占有主动权；岳阳楼景区规划调整后，保利公司眼见投入变大，加上因拆迁拖得太久，也产生了投资越多陷得越深的担忧。沈继安也不无忧虑：“我们非常理解保利公司的这种心情。”
　　文庙景区设计方案调整为以南向为主后，该景区总建筑面积为8万平方米，总投资在2.5亿元左右，即前期拆迁费用1.4亿元，总建筑费用1.1亿元（8万平方米土建费用，按每平方米800元计为6400万元，外装饰与环境美化及财务管理费用控制在4600万元）。拆迁完毕后，建设周期在20个月左右。
　　事实上，建设文庙景区是个社会效益与经济效益双赢、长远效益与近期效益并举的好项目。从长远效益分析：文庙与状元博物馆对外开放，每个景点门面最低可定20元，两个景点合计为40元，按岳阳楼景区10年来游客年均30万人次计，年门票收入在1200万元左右。以后如有可能与岳阳楼实行一票制，则效益更佳。从近期效益分析：以房地产开发面积8万平方米计，以销售50%面积（即约4万平方米），市场均价按每平方米6000元计，收入在2.4亿元左右。还剩4万平方米建筑，可以形成优良资产2个亿元以上。文庙景区是个高利税、劳动密集型、资源消耗低、长效性的三产项目，建成后，每年可上缴税收1500万元以上，提供就业岗位2000个以上。
　　文庙景区项目应该说是一个难度很大、效益很

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