上海高星级酒店颓势难改

  焕焱说。

酒店业2到3年建造周期的滞后效应，让上海高星级酒店依然保持着高增长。

按照仲量联行提供的数据，2005年上海主要国际品牌高星级酒店房间数为13922间；2005年到2009年，每年的增量分别是1432间、3499间、4384间、3530间、5278间。

2010年，预计还将新增11023间。这样，到2011年，上海主要国际品牌的高星级酒店房间数将达到43068间，相当于2008年总量翻一番。2011年到2012年，还将分别新增2732间和2510间，到2012年，主要国际品牌酒店供应为48310间。

吴嘉保的预测更加悲观。“如果2011年上海不再有新的大型活动，上海高星级酒店的效益还将进一步下滑。”

酒店业狂飙的幕后推手

房地产企业是上海高星级酒店业快速膨胀的最重要推手。实际上，高星级酒店业开始大量增加的2006年前后，正好也是上海房地产快速发展的开始。

“按照国际上的经验，高星级酒店出现大规模过剩的情况并不多见。”钟金华是上海一家五星级酒店的股东，2007年前后，钟金华所在的私人房地产企业在上海开发了一个大型商务楼盘，作为配套，他们在楼盘周边建造了一家酒店，并委托给一家国际酒店管理集团经营。

“在上海投资建造一家五星级酒店，起码要10年以上才能收回成本，而国际上一般的年限是7年。”钟金华告诉。

五星级酒店的经营成本非常高，五星级酒店的房间和服务人员比例在1比1.5左右，远高于写字楼和商铺，五星级酒店的投资成本却相当于写字楼和商铺的两倍。

再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修，“前几年好不容易刚赚了点钱，就要投入装修了。三五年之内是不可能有大的回报的，另外还要支付银行贷款的利息。”从这个角度来说，高星级酒店业投资本该很难出现过剩投资的非理性现象。

但房地产的暴涨却抵消了这些限制。“对房地产企业来说，建造酒店主要有4大好处。”钟金华说，第一个好处就是避税，“比如我们今年赚了10亿，投8亿造酒店，所得税的基数就变成了2亿。另外，建酒店在各个区域都是受欢迎的，说不定还能赚到更多的政策优惠。”

最重要的是，“住宅是一次性生意，但酒店摆在那里，是不断增值的不动产，建一家酒店，光地皮的升值都非常可观。”钟金华说，此外，酒店还能提供长期固定的现金收益，并且能够带动周边地产升值，“对房地产企业来说，建造酒店更大的收益在于附加价值。酒店业投资过热，和房地产市场的快速膨胀关系密切。”

行业畸形根源

在研究酒店业的各类文献中，来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。言下之意，是这些上海高星级酒店的主要投资者都不专业。

“有家跨国公司想包一个酒店搞活动，负责人一连走了14家酒店都没有下单，说要是在国外，一般走个五六家酒店就可以定下来了。这就说明，上海的酒店千篇一律，没有特色。”赵焕焱说，房地产企业开发酒店，大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。“造好就包给国际酒店集团管理，坐等不动产升值。事前没有明确的规划，事后也不介入管理。”

聘请国际酒店集团的确是国际通行的办法，但中国的开发商选择了一种错误的模式。

目前国内最普遍的模式是，国际酒店管理集团纯粹管理，不涉及酒店投资，而是按照营业收入收取固定的管理费；而在欧美和日本，酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于，中国高星级酒店的经营风险，完全是由酒店业主来承担的；在欧美和日本，风险则完全在跨国管理集团。

20多年来，外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4%。赵焕焱说，目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌，“北京57家五星级酒店中一半以上都是跨国公司品牌管理的。每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元，而他们是不需要承担任何风险的。”

风险和收益不对等，推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。

在20世纪，国际酒店集团还遵循着一条铁律，就是在同一个城市里，同一个酒店品牌只管理一家酒店。“但现在，不少国际集团在同一城市有3到4个品牌，同样品牌在同一个城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店总量可以达到10家以上。”

在过去几年中，酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。但一旦行业进入不景气周期，大量矛盾就暴露了。

一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧，当酒店经营不善的时候，酒店业主希望维持充足的现金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值，总是把降价作为最后不得不使用的手段。

“所以，酒店降价也是上海高星级酒店退无可退的证据。”钟金华说。

“10月后，上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。”赵焕焱说，上海高星级酒店以价格换入住率的价格大战已无悬念。

酒店业扩容仍在继续

即便如此，上海酒店业

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